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三季度北上广深豪宅成交激增 房企加码一线城市

发(fa)布时间:2015-10-22作者:来源:浏览次数(shu):798

http://www.crei.cn  来源:上海证券(quan)报


  相关统(tong)计数据(ju)显示,三季度一线城(cheng)市(shi)(shi)(shi)单价6万元(yuan)以上豪宅公寓(除别墅外)成(cheng)(cheng)交3734套,再创单季新(xin)高(gao),环(huan)比(bi)增39%,同比(bi)增幅高(gao)达(da)380%。其中,成(cheng)(cheng)交量前十的(de)楼盘(pan)项目(mu)被上海、深圳(zhen)包揽;而成(cheng)(cheng)交单价十强项目(mu)则都(dou)高(gao)于10万元(yuan)每(mei)平方米,且被上海、北京项目(mu)占(zhan)据(ju)九席。一线城(cheng)市(shi)(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交量持续快速增长,成(cheng)(cheng)为(wei)不少开发(fa)商确(que)保(bao)完成(cheng)(cheng)年(nian)度业绩指(zhi)标的(de)“救命稻草”,也正因如此,一线城(cheng)市(shi)(shi)(shi)成(cheng)(cheng)为(wei)开发(fa)商保(bao)业绩、求利润的(de)必争之地,带动上游土地市(shi)(shi)(shi)场的(de)竞争也异常惨烈。


深圳“放(fang)量(liang)”广(guang)州(zhou)“领涨(zhang)”

  上海易居房地产(chan)研究院数据显示,三(san)季(ji)度(du),一(yi)线城市豪宅公寓成交(jiao)3734套(tao),创2014年(nian)以来季(ji)度(du)新高,同(tong)(tong)比增长380%,环(huan)比增长39%。此外,今年(nian)前三(san)季(ji)度(du)豪宅公寓累计成交(jiao)7429套(tao),同(tong)(tong)比增长326%,可见第(di)三(san)季(ji)度(du)成交(jiao)已(yi)达一(yi)二季(ji)度(du)之和。


  从(cong)价(jia)(jia)(jia)格来(lai)看,三(san)(san)季(ji)度(du)一线城市豪(hao)宅公寓成(cheng)交均价(jia)(jia)(jia)7.8万元/平方米(mi),环(huan)比增长0.5%。由于目(mu)前对豪(hao)宅的定义(yi)标准(zhun)是成(cheng)交单价(jia)(jia)(jia)6万元以上(shang),所(suo)以其(qi)价(jia)(jia)(jia)格上(shang)涨(zhang)幅度(du)没有成(cheng)交量(liang)放大得那么明显。此外,三(san)(san)季(ji)度(du)上(shang)海、广(guang)州(zhou)豪(hao)宅公寓成(cheng)交均价(jia)(jia)(jia)相对稳定,北京相对高(gao)价(jia)(jia)(jia)项目(mu)的放量(liang)成(cheng)交,则对冲了因深圳高(gao)均价(jia)(jia)(jia)项目(mu)低成(cheng)交量(liang)带(dai)来(lai)的成(cheng)交均价(jia)(jia)(jia)整体下沉。


  记(ji)者(zhe)观察发现,四个一(yi)线城市豪宅成(cheng)交(jiao)量同(tong)(tong)(tong)比(bi)和(he)环比(bi)都保持(chi)较大增(zeng)幅,尤其是深(shen)圳仍然(ran)突(tu)出。三季度北京豪宅成(cheng)交(jiao)531套(tao),同(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)长84%;广州成(cheng)交(jiao)19套(tao),同(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)长58%;深(shen)圳成(cheng)交(jiao)1352套(tao),同(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)长940%,环比(bi)更是大增(zeng)127%。


  易居研(yan)究(jiu)院分析师谢金龙表示,深(shen)圳豪(hao)(hao)宅公寓(yu)成交面积持(chi)续大增有(you)(you)几(ji)个特殊原因:一是延(yan)续刚(gang)需盘的价(jia)格(ge)大涨,使得一部分人在(zai)高位出售(shou)旧房(fang)换新房(fang),带动资金进入豪(hao)(hao)宅公寓(yu)市场;其次是供应的相对有(you)(you)限;此(ci)外,深(shen)圳楼(lou)市价(jia)格(ge)涨得快(kuai),导致更(geng)多(duo)在(zai)售(shou)和开盘项目跨入豪(hao)(hao)宅公寓(yu)标准。


  而价(jia)格方(fang)面,三(san)(san)季度领涨(zhang)的是(shi)广州。北京(jing)、上海、深圳三(san)(san)个(ge)(ge)一线城(cheng)市豪宅公寓成(cheng)交(jiao)均(jun)价(jia)比较接(jie)近,成(cheng)交(jiao)均(jun)价(jia)接(jie)近8万元(yuan)/平(ping)方(fang)米,广州均(jun)价(jia)为8.6万元(yuan)/平(ping)方(fang)米,高于(yu)其他三(san)(san)个(ge)(ge)一线城(cheng)市。记者(zhe)了解(jie)到(dao),这主要是(shi)由于(yu)广州单价(jia)6万元(yuan)以上豪宅公寓项目较少,样本中的仅有五(wu)个(ge)(ge)项目都是(shi)当地顶级豪宅公寓,所以均(jun)价(jia)相对较高。


争夺一线城市(shi)保(bao)业绩

  一(yi)(yi)线城市(shi)成交(jiao)量持(chi)(chi)续(xu)快(kuai)速增长,成为不少开(kai)发商确保业绩指标完成的救命稻草。上海中原地产市(shi)场(chang)研究部的统计数据显示,从(cong)前三(san)(san)季度(du)(du)销(xiao)售(shou)(shou)额(e)(e)(e)表现来(lai)看,万科、绿(lv)城、恒(heng)大和(he)(he)华(hua)润四家房企(qi)前三(san)(san)季度(du)(du)分别完成了年初(chu)计划的90%、89%、86%和(he)(he)81%。而从(cong)目前销(xiao)售(shou)(shou)额(e)(e)(e)最大的万科和(he)(he)恒(heng)大两家房企(qi)来(lai)看,今年一(yi)(yi)线城市(shi)对其良(liang)好业绩的支持(chi)(chi)度(du)(du)更(geng)(geng)加明显,如9月,恒(heng)大和(he)(he)万科销(xiao)售(shou)(shou)额(e)(e)(e)贡献度(du)(du)前二(er)的城市(shi)都是上海和(he)(he)北(bei)京,而万科目前在一(yi)(yi)二(er)线城市(shi)的“持(chi)(chi)仓(cang)”比例更(geng)(geng)是占到(dao)了七成。


  也(ye)正是因为(wei)如此,一线城市(shi)成为(wei)房(fang)企保业绩、求(qiu)利润的必争(zheng)之(zhi)地(di),今年以来土地(di)市(shi)场竞争(zheng)尤为(wei)惨(can)烈。就(jiu)在(zai)10月(yue)20日(ri)下午,北京丰台区花乡(xiang)樊家村地(di)块入(ru)市(shi)出让,经过(guo)73轮竞地(di)价(jia)、31轮竞拍(pai)保障房(fang)之(zhi)后,葛洲坝(7.80, -0.44, -5.34%)以总价(jia)49.5亿元(yuan)将这幅热(re)门地(di)块收入(ru)囊(nang)中,最终溢(yi)价(jia)率为(wei)50%。算上配建4.1万(wan)(wan)平方(fang)米保障房(fang),这幅地(di)块商品(pin)房(fang)部分的实际(ji)楼板(ban)价(jia)达到了(le)7.5万(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)米,刷新了(le)农展馆地(di)块7.3万(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)米的单价(jia)记(ji)录,成为(wei)北京新单价(jia)地(di)王(wang)。


  据亚豪(hao)(hao)机构统(tong)计,北(bei)京(jing)今年已出让(rang)(rang)的(de)(de)25宗(zong)(zong)宅地当中,实(shi)际楼面价(jia)超(chao)过3万(wan)元(yuan)/平方米(mi)的(de)(de)多达12宗(zong)(zong),在(zai)待出让(rang)(rang)的(de)(de)19宗(zong)(zong)地块中,五(wu)环内三宗(zong)(zong)预期楼面价(jia)均将在(zai)50000元(yuan)/平方米(mi)以(yi)上,五(wu)至(zhi)六环的(de)(de)七宗(zong)(zong)土地至(zhi)少有(you)三宗(zong)(zong)有(you)能力(li)冲击(ji)3万(wan)元(yuan)/平方米(mi)的(de)(de)关卡。这18宗(zong)(zong)地块未来项目(mu)均价(jia)将超(chao)过6万(wan)元(yuan),进入高端乃至(zhi)豪(hao)(hao)宅行列(lie),其中有(you)九个项目(mu)更有(you)可(ke)能冲击(ji)10万(wan)元(yuan)。


  上(shang)海中(zhong)原研(yan)究咨询部高级经理龚敏(min)表示,对于(yu)房企来说(shuo)布局仍非常(chang)重要。上(shang)海、北京(jing)等城(cheng)市虽然品牌房企云集(ji),竞争激烈(lie),地价高企,但总体需求量(liang)大(da),单价高,销售额(e)对业绩的(de)贡献度(du)会较大(da)。


(作者:朱(zhu)楠(nan))


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